据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。
【解】
(1)客观收益水平
为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表2—29。
XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。
①客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：
客房年客观收益=[460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间]X365天X60%=3979.89万元
②餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：
餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%
=4155.53万元
③停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：
停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%
+74个X6元/小时X365天X12小时X50%
=136.13万元
④娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。
⑤会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。
会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%
=16.25万元
年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元=8987.8万元
(2)经营费用
①直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。
②营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：
营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元
③综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：